Erreur 1 : Négliger l’emplacement du bien

La localisation du bien est un critère important dans la réussite d’un investissement en LMNP. Si vous négligez ce point, votre rentabilité sera en chute libre à cause d’une faible demande de location. Or, pour faire des bénéfices, vous devez réduire autant que possible les périodes de vacance locative. Comment alors choisir l’emplacement de l’immeuble dans lequel investir, quel que soit le mode de location que vous pratiquez ?

• Privilégiez un bien à proximité des modes de transport, des commerces et des services.
• Prêtez attention au dynamisme économique et démographique de la ville dans lequel il se situe. Est-ce qu’il se trouve par exemple dans un secteur en développement convenant à sa destination, résidence pour seniors, d’affaires ou pour étudiants ?
• Évaluez la concurrence dans la zone où il est implanté : combien d’appartements similaires y sont disponibles ?
• Si vous pensez le revendre un jour en faisant appel à un professionnel, comme Revenu Pierre, est-ce que l’évolution sociologique de la région peut impacter sa valorisation ?

Erreur 2 : Mal choisir entre neuf et ancien

Décider hâtivement d’investir dans un programme neuf ou dans un LMNP ancien peut entraîner de graves erreurs, même si chaque option a ses atouts. Aussi, tenez d’abord compte de vos objectifs et de votre situation personnelle avant de faire un choix.

Par exemple, si vous êtes en quête d’une rentabilité à moyen terme, misez sur un immeuble acquis neuf ou à l’état de futur achèvement. Vous disposerez ainsi d’un logement conforme aux normes de construction les plus récentes et d’une défiscalisation plus avantageuse. Vous n’aurez pas non plus à effectuer des travaux de réparation coûteux. En plus, sa gestion est simplifiée. Cependant, il vous faut attendre un certain délai pour percevoir les premiers loyers.

Si vous voulez bénéficier d’une meilleure rentabilité, préférez un bien d’occasion. C’est aussi l’option idéale à cause de son prix accessible. Il est en effet proposé à moins de 30% du tarif du neuf. Qui plus est, vous pourriez plus facilement en trouver en centre-ville ou dans des quartiers attractifs. Mais en contrepartie, cet investissement implique davantage de gestion. Il est également fort probable que des remises aux normes ou des travaux de rénovation doivent être entrepris. Cela pourrait au final revenir plus cher que l’acquisition d’une propriété neuve.

Erreur 3 : Sous-estimer les charges et frais cachés

Si vous ne prévoyez pas les charges et les frais additionnels en LMNP, des surprises financières, qui peuvent grignoter vos revenus, vous attendent. Parmi les éléments que vous devez ainsi prévoir, il y a :

• Les factures d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone et d’Internet.
• Les charges de copropriétés qui ne sont pas à la charge du locataire.
• Les dépenses liées à l’entretien ou à la réparation du bien.
• Les assurances en tant que propriétaire.
• Les frais de gestion.
• Les impôts, tels que la taxe foncière, la taxe d’habitation et la CFE.
• La somme à allouer à la recherche de locataires.
• Les frais de dossiers en rapport avec l’emprunt bancaire et le taux d’intérêt.
• Le montant à consacrer à la tenue de la comptabilité.
• L’achat du mobilier initial et les travaux d’amélioration du logement.
• Les frais de notaire.
• Etc.

Attention, certaines charges sont déductibles, c’est-à-dire qu’elles réduisent le montant de votre impôt, alors que d’autres ne le sont pas. Il est donc primordial d’établir la rentabilité nette générée par le bien immobilier et d’anticiper les travaux nécessaires, avant de vous lancer dans tel ou tel investissement LMNP. Cette démarche vous permet d’évaluer vos gains réels. Et n’oubliez pas de demander un relevé de charges, si vous vous lancez dans l’ancien.

Erreur 4 : Mal maîtriser la fiscalité du LMNP

La fiscalité est en général attractive en LMNP. Choisissez votre régime d’imposition selon vos objectifs :

• Le régime micro-BIC est plus simple à gérer. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos revenus locatifs, à condition que vos recettes annuelles n’excèdent pas les 77 000 euros.
• Le régime réel est le plus avantageux, car il permet de déduire toutes les dépenses et l’amortissement du logement et des meubles. Cela dit, il requiert la tenue d’une comptabilité minutieuse.

Ne vous précipitez donc pas pour faire un choix. Réalisez d’abord une simulation des deux solutions pour prendre la bonne décision. Pensez aussi à changer de régime fiscal quand :

• Des changements législatifs ont lieu,
• Vous constatez que celui que vous avez initialement sélectionné n’est pas vraiment adapté pour vous.

Oui, il est possible de passer d’un régime à un autre en envoyant un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises où la propriété est rattachée.

Si besoin, faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP afin d’être à jour sur vos obligations, de ne pas vous perdre dans les calculs à effectuer, de découvrir les documents à détenir, de déterminer les formalités à entreprendre et les délais à observer.

Erreur 5 : Se fier aveuglément aux simulations des promoteurs

Ne comptez pas seulement sur les simulations de rendement attrayantes des promoteurs. Elles peuvent être trompeuses. Pour évaluer la rentabilité de votre bien et trouver la meilleure opportunité, prenez le temps de toujours vérifier :

• Le prix d’achat de l’immeuble que vous visez
• Les tarifs des biens similaires dans le quartier
• Le montant des loyers sur le marché
• L’impact fiscal
• Le profit net auquel vous attendre
• Les frais de notaire
• Les honoraires de l’agence
• Les charges prévisionnelles

Aussi, entourez-vous de professionnels dans différents domaines, immobilier, juridique, finance, revente LMNP et fiscalité, pour éviter les erreurs coûteuses et dénicher le logement convenant à vos objectifs.

Erreur 6 : Oublier la revente du bien

Il est possible qu’un jour vous décidiez de revendre votre bien pour des besoins de liquidité ou d’autres raisons professionnelles et personnelles. Lorsque cet instant arrive, recourez aux services d’un spécialiste de la revente LMNP, comme Revenu Pierre, pour vous assurer qu’il soit vendu au juste prix. Toutefois, assurez-vous bien que l’immeuble soit facile à remettre sur le marché. Il doit alors remplir certains critères, comme :

• Être situé dans une zone adaptée à sa destination. Si c’est une résidence pour séniors, il doit être placé à côté des centres de soins et non loin des modes de transport.
• Être aux normes, pérenne et rentable. Ce sont des éléments qui garantissent que son exploitation est profitable.
• Avoir un bail long terme, clair et sécurisé : est-ce que les charges sont dans ce cas réparties entre le bailleur et le preneur ? La politique sur le changement des meubles est-elle précise ? Des clauses résolutoires sont-elles mentionnées dans le bail ? Une caution éventuelle est-elle à la charge de la société mère ? Etc.
• Être géré par un gestionnaire exploitant solide : l’expérience de son équipe, ses relations avec les propriétaires bailleurs et les engagements qu’il a pris sont alors analysés.

Les placements immobiliers

Vous pouvez envisager d’investir dans une SCPI. Concrètement, vous achetez des parts dans une société qui détient un portefeuille de biens immobiliers locatifs. Ces fonds sont gérés par des professionnels, et les revenus locatifs sont distribués aux détenteurs de parts. Vous faites votre entrée dans le secteur immobilier avec un investissement de faible montant.

La SCPI fait partie des Fonds de placement immobilier. Elle est en concurrence avec les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). En gros, l’investissement dans un Fonds de placement immobilier consiste à acheter des actions dans une société spécialisée dans la gestion de biens immobiliers. L’investisseur intègre le marché immobilier sans intervenir dans la gestion de biens immobiliers ni dans l’achat de propriétés. C’est pour cela que l’on désigne ces opérations par l’expression immobilier indirect. Vous devenez propriétaire à travers une société à dominance financière.

Enfin, on peut mentionner le crowdfunding immobilier. Ce placement consiste à investir dans des projets immobiliers spécifiques qui ont fait connaître leurs besoins en financement sur une plateforme en ligne.

Mais il y a des inconvénients. En ce qui concerne les SCPI, la vente de parts peut prendre du temps. Par ailleurs, les professionnels qui gèrent les placements immobiliers se rémunèrent sous forme de frais de gestion. Cela réduit le rendement net de votre investissement. Enfin, vous n’avez pas de contrôle direct sur la gestion des propriétés. Concernant les Fonds de placement immobilier, en plus des précédents frais de gestion, on peut citer l’exposition aux fluctuations du marché boursier. Vous avez aussi moins de contrôle sur votre argent. Pour ce qui est du crowdfunding immobilier, on relève un risque élevé de perdre son argent ainsi que la faible réglementation autour de cette opération.

Les investissements

Vous êtes dans l’immobilier direct. Vous achetez des biens immobiliers dans le but de les faire louer (location nue ou meublée) ou de les revendre afin de retirer une plus-value de la revente. Les avantages sont nombreux.

Primo, la valeur d’un bien immobilier a tendance à augmenter avec le temps, ce qui engendre un gain en capital. Sans compter que si vous louez le bien, vous profitez d’une entrée d’argent régulière et sécurisée.

Secundo, un placement dans l’immobilier diversifie votre portefeuille d’investissement : vous réduisez donc vos risques de tout perdre en cas de crise (le risque de faillite est réduit).

Tertio, en France, l’investissement dans l’immobilier est assorti d’avantages fiscaux. Ce sont les fameuses réductions d’impôt ou les crédits d’impôt.

Ici aussi, les inconvénients ne manquent pas. L’entretien et la réparation d’un bien immobilier sont coûteux, chronophages et exigent de la réflexion (recherche d’artisans par exemple). Par ailleurs, la gestion locative est complexe, notamment, en raison de la législation qui est souvent en faveur des locataires. Autre exemple d’inconvénient, si vous n’étudiez pas bien les atouts et les défauts de l’emplacement d’un bien immobilier, celui-ci risque de perdre de la valeur avec les années. À cela s’ajoute la volatilité du marché immobilier qui réserve parfois de mauvaises surprises.

La garantie décès

C’est la première et la seule garantie obligatoire proposée par l’assurance emprunteur. D’ailleurs, elle est toujours réclamée par les banques. La garantie décès prévoit le versement total du capital restant dû sur l’emprunt au jour du décès de l’assuré à la banque. Son fondement est simple : empêcher un descendant qui ne dispose pas obligatoirement des ressources nécessaires de rembourser à la banque émettrice le capital non payé par l’assuré. Cependant, pour protéger les organismes emprunteurs, cette couverture décès est retenue jusqu’à un certain âge. Ce sont les assureurs qui fixent cet âge limite dans les conditions générales de la police d’assurance. Leur souci est simple : plus le client est âgé et plus le risque de décès est élevé. Par ailleurs, cette garantie de décès est suivie par la garantie perte totale et irrécouvrable d’autonomie ou PTIA. Elle correspond à une invalidité mentale ou physique empêchant le client d’exercer son travail suite à une maladie ou un accident.

La garantie invalidité

Cette garantie fait office d’extension de la garantie décès. En effet, l’une comme cette autre garantie se fonde sur l’invalidité fonctionnelle de l’assuré conduisant ainsi à l’incapacité à travailler et de ce fait à payer les mensualités. En général, cette garantie invalidité couvre le client contre tout accident ou maladie l’empêchant l’exercice de son activité professionnelle de façon temporaire. Cette incapacité, qui peut être totale ou partielle doit, pour être statuée, être constatée par le médecin traitant. Dans ce sens, l’assuré est tenu de fournir un dossier complet validant l’effectivité de l’incapacité à travailler de l’assuré. Une fois que l’assurance valide le dossier d’invalidité, il appartiendra à l’assurance crédit immobilier de payer les mensualités de remboursement du prêt immobilier durant la période où le travailleur ne pourra pas exercer son activité professionnelle.

La garantie perte d’emploi

Vient enfin la garantie perte d’emploi. Bien que cette garantie soit moins souvent proposée par les assureurs, nombreux sont les assurés qui y souscrivent. Elle protège l’assuré contre les risques de la perte d’emploi involontaire notamment en cas de licenciement hors période d’essai. Cependant, pour être applicables, plusieurs conditions sont imposées généralement par l’assureur comme la durée maximale d’indemnisation ou l’âge maximal de l’assuré. Celles-ci doivent être détaillées au moment de la signature du contrat d’assurance crédit. Tout comme les autres garanties, la garantie perte d’emploi permet de couvrir le montant des mensualités du crédit immobilier tout au long de la période d’inactivité de l’assuré. Toutefois, il est important de noter que cette garantie n’est retenue que dans le cadre d’un CDI.

Modifier votre assurance habitation

Habiter dans un logement nécessite de l’assurer en cas de problème (inondation, incendie…). Et parfois, souscrire à une assurance peut s’avérer être un gouffre financier. De nos jours, il est très facile de changer d’assureur et ainsi modifier son contrat habitation. Des sites existent comme Lelynx, Les Furets afin d’effectuer des comparaisons entre toutes les assurances habitation proposées par les banques et les organismes d’assurances.

Renégocier votre crédit immobilier

En France, à l’heure actuelle, près de 60% des Français sont propriétaires de leur résidence principale. En revanche, la moitié d’entre eux n’a toujours pas fini de rembourser le crédit immobilier qui a été contracté lors de l’achat du bien. Si vous le pouvez, plus vous rembourserez rapidement votre crédit, moins vous n’aurez à payer des intérêts. Vous pouvez également changer votre assurance de prêt. C’est en tout cas, ce que propose le site internet Wedou qui sélectionne pour vous la meilleure assurance en respectant les exigences de la banque de votre prêt immobilier et ce au meilleur tarif.

Changer de fournisseur d’énergie

Vous êtes un client fidèle et attaché aux fournisseurs d’énergie historiques en France et vous êtes également satisfaits des prestations de ces derniers. Mais sachez que des fournisseurs existent avec lesquels vous pourrez effectuer de nombreuses économies sur votre budget à l’année. En effet, des alternatives vous sont proposées et feront parfaitement l’affaire. Actuellement, un opérateur d’énergie comme Direct Energie promet une réduction de 10% sur votre facture d’énergie. Tout comme pour les assurances habitation, vous pourrez comparer sur internet les différents opérateurs afin de trouver la formule qui vous convient le mieux et ainsi effectuer des économies sur votre facture globale.

Changer de logement

Si vous êtes locataire, vous pouvez donc avoir le loisir de déménager si le logement ne vous convient plus ou si vous trouvez que le loyer s’avère être trop cher. Dans ce cas-là, n’hésitez pas à mettre les voiles, en respectant le préavis, afin de trouver un logement vous correspondant mieux. En étant locataire, cela ressemble à une formalité puisque qu’un simple état des lieux, une remise des clés et une restitution du dépôt de garantie vont suffirent afin de quitter son logement. Puisque les prix dans les grandes villes ont bondis ces dernières années et que le télétravail devient de plus en plus la norme, pourquoi ne pas opter pour des agglomérations plus petites, ou bien même la campagne où vous aurez l’assurance de trouver des logements à plus bas prix.

Et pourquoi ne pas regrouper ses crédits ?

Certes, cette solution implique d’effectuer de nombreux calculs. En effet, regrouper l’ensemble de ses crédits permet d’y voir plus clair pour les emprunteurs ayant souscrit à des prêts à la consommation mais également des prêts immobiliers. En effectuant cette démarche, cela va permettre de regrouper l’ensemble de ses crédits en une seule mensualité. A noter que, si dans la pratique cette solution présente des avantages, il faut tout de fois se méfier et faire des calculs puisque, même si regrouper ses crédits présente un côté pratique, il se peut toutefois que cette solution n’ait rien d’avantageuse sur le plan financier. C’est donc pour cela qu’il faut bien faire attention et réfléchir attentivement afin de décider le regroupement de vos crédits.

Le rendement différencie l’immobilier et la bourse

En matière de placement, le rendement constitue le premier critère à vérifier. Assez complexe, il s’agit du rapport entre le revenu et la somme investie après avoir déduit les charges. En optant pour un appartement de 100 000 euros, vous pouvez avoir un rendement d’environ 4%. Déduisez de ce taux l’inflation de 2%. Au final, le rendement est d’environ 2%. En plaçant 20 000 euros sur le marché boursier, vous aurez un rendement de 7 à 8 % en un an.

Les revenus sont totalement différents après quelques années

La différence entre les rendements dans l’immobilier et la bourse se verra au bout de quelques années, voire des décennies. Les personnes qui restent fidèles à des marques cotées sur les marchés financiers se versent des sommes rondelettes au bout d’une vingtaine d’années. Une maison prend aussi de la valeur, mais le loyer évolue assez faiblement. Les choses se présentent différemment si vous investissez dans une société civile immobilière. Autre chose, le rendement dans l’immobilier évolue sur une ligne droite tandis que les actions peuvent subitement grimper.

Des détails complémentaires pour bien faire votre choix

En misant votre argent sur le marché boursier, vous vous exposez aux différents risques. Il y a notamment la possibilité que l’entreprise fasse faillite. Il suffit qu’une marque concurrente sorte un nouveau modèle pour que les ventes chutent. Ainsi, placer de l’argent sur le marché boursier demande beaucoup plus de réflexion qu’en immobilier. Ce dernier offre plus de stabilité, mais reste vulnérable aux crises. Quelle que soit votre décision, pensez à une chose qui vous évite des tracas : la diversification des placements financiers.