Le statut de LMNP vous permet de développer votre patrimoine immobilier, de bénéficier de fiscalité plus favorable et d’optimiser vos revenus locatifs. Pour profiter de ces avantages, il est impératif que vous évitiez les quelques erreurs suivantes : ne pas sélectionner minutieusement l’emplacement du bien, prendre une décision à la hâte entre le choix du neuf et de l’ancien, ne pas tenir compte des charges et des frais cachés, ne pas maîtriser le cadre fiscal, se fier aveuglément aux simulations des promoteurs, oublier la revente de l’immeuble.
Erreur 1 : Négliger l’emplacement du bien
La localisation du bien est un critère important dans la réussite d’un investissement en LMNP. Si vous négligez ce point, votre rentabilité sera en chute libre à cause d’une faible demande de location. Or, pour faire des bénéfices, vous devez réduire autant que possible les périodes de vacance locative. Comment alors choisir l’emplacement de l’immeuble dans lequel investir, quel que soit le mode de location que vous pratiquez ?
- Privilégiez un bien à proximité des modes de transport, des commerces et des services.
- Prêtez attention au dynamisme économique et démographique de la ville dans lequel il se situe. Est-ce qu’il se trouve par exemple dans un secteur en développement convenant à sa destination, résidence pour seniors, d’affaires ou pour étudiants ?
- Évaluez la concurrence dans la zone où il est implanté : combien d’appartements similaires y sont disponibles ?
- Si vous pensez le revendre un jour en faisant appel à un professionnel, comme Revenu Pierre, est-ce que l’évolution sociologique de la région peut impacter sa valorisation ?
Erreur 2 : Mal choisir entre neuf et ancien
Décider hâtivement d’investir dans un programme neuf ou dans un LMNP ancien peut entraîner de graves erreurs, même si chaque option a ses atouts. Aussi, tenez d’abord compte de vos objectifs et de votre situation personnelle avant de faire un choix.
Par exemple, si vous êtes en quête d’une rentabilité à moyen terme, misez sur un immeuble acquis neuf ou à l’état de futur achèvement. Vous disposerez ainsi d’un logement conforme aux normes de construction les plus récentes et d’une défiscalisation plus avantageuse. Vous n’aurez pas non plus à effectuer des travaux de réparation coûteux. En plus, sa gestion est simplifiée. Cependant, il vous faut attendre un certain délai pour percevoir les premiers loyers.
Si vous voulez bénéficier d’une meilleure rentabilité, préférez un bien d’occasion. C’est aussi l’option idéale à cause de son prix accessible. Il est en effet proposé à moins de 30% du tarif du neuf. Qui plus est, vous pourriez plus facilement en trouver en centre-ville ou dans des quartiers attractifs. Mais en contrepartie, cet investissement implique davantage de gestion. Il est également fort probable que des remises aux normes ou des travaux de rénovation doivent être entrepris. Cela pourrait au final revenir plus cher que l’acquisition d’une propriété neuve.
Erreur 3 : Sous-estimer les charges et frais cachés
Si vous ne prévoyez pas les charges et les frais additionnels en LMNP, des surprises financières, qui peuvent grignoter vos revenus, vous attendent. Parmi les éléments que vous devez ainsi prévoir, il y a :
- Les factures d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone et d’Internet.
- Les charges de copropriétés qui ne sont pas à la charge du locataire.
- Les dépenses liées à l’entretien ou à la réparation du bien.
- Les assurances en tant que propriétaire.
- Les frais de gestion.
- Les impôts, tels que la taxe foncière, la taxe d’habitation et la CFE.
- La somme à allouer à la recherche de locataires.
- Les frais de dossiers en rapport avec l’emprunt bancaire et le taux d’intérêt.
- Le montant à consacrer à la tenue de la comptabilité.
- L’achat du mobilier initial et les travaux d’amélioration du logement.
- Les frais de notaire.
- Etc.
Attention, certaines charges sont déductibles, c’est-à-dire qu’elles réduisent le montant de votre impôt, alors que d’autres ne le sont pas. Il est donc primordial d’établir la rentabilité nette générée par le bien immobilier et d’anticiper les travaux nécessaires, avant de vous lancer dans tel ou tel investissement LMNP. Cette démarche vous permet d’évaluer vos gains réels. Et n’oubliez pas de demander un relevé de charges, si vous vous lancez dans l’ancien.
Erreur 4 : Mal maîtriser la fiscalité du LMNP
La fiscalité est en général attractive en LMNP. Choisissez votre régime d’imposition selon vos objectifs :
- Le régime micro-BIC est plus simple à gérer. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos revenus locatifs, à condition que vos recettes annuelles n’excèdent pas les 77 000 euros.
- Le régime réel est le plus avantageux, car il permet de déduire toutes les dépenses et l’amortissement du logement et des meubles. Cela dit, il requiert la tenue d’une comptabilité minutieuse.
Ne vous précipitez donc pas pour faire un choix. Réalisez d’abord une simulation des deux solutions pour prendre la bonne décision. Pensez aussi à changer de régime fiscal quand :
- Des changements législatifs ont lieu,
- Vous constatez que celui que vous avez initialement sélectionné n’est pas vraiment adapté pour vous.
Oui, il est possible de passer d’un régime à un autre en envoyant un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises où la propriété est rattachée.
Si besoin, faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP afin d’être à jour sur vos obligations, de ne pas vous perdre dans les calculs à effectuer, de découvrir les documents à détenir, de déterminer les formalités à entreprendre et les délais à observer.
Erreur 5 : Se fier aveuglément aux simulations des promoteurs
Ne comptez pas seulement sur les simulations de rendement attrayantes des promoteurs. Elles peuvent être trompeuses. Pour évaluer la rentabilité de votre bien et trouver la meilleure opportunité, prenez le temps de toujours vérifier :
- Le prix d’achat de l’immeuble que vous visez
- Les tarifs des biens similaires dans le quartier
- Le montant des loyers sur le marché
- L’impact fiscal
- Le profit net auquel vous attendre
- Les frais de notaire
- Les honoraires de l’agence
- Les charges prévisionnelles
Aussi, entourez-vous de professionnels dans différents domaines, immobilier, juridique, finance, revente LMNP et fiscalité, pour éviter les erreurs coûteuses et dénicher le logement convenant à vos objectifs.
Erreur 6 : Oublier la revente du bien
Il est possible qu’un jour vous décidiez de revendre votre bien pour des besoins de liquidité ou d’autres raisons professionnelles et personnelles. Lorsque cet instant arrive, recourez aux services d’un spécialiste de la revente LMNP, comme Revenu Pierre, pour vous assurer qu’il soit vendu au juste prix. Toutefois, assurez-vous bien que l’immeuble soit facile à remettre sur le marché. Il doit alors remplir certains critères, comme :
- Être situé dans une zone adaptée à sa destination. Si c’est une résidence pour séniors, il doit être placé à côté des centres de soins et non loin des modes de transport.
- Être aux normes, pérenne et rentable. Ce sont des éléments qui garantissent que son exploitation est profitable.
- Avoir un bail long terme, clair et sécurisé : est-ce que les charges sont dans ce cas réparties entre le bailleur et le preneur ? La politique sur le changement des meubles est-elle précise ? Des clauses résolutoires sont-elles mentionnées dans le bail ? Une caution éventuelle est-elle à la charge de la société mère ? Etc.
- Être géré par un gestionnaire exploitant solide : l’expérience de son équipe, ses relations avec les propriétaires bailleurs et les engagements qu’il a pris sont alors analysés.